Talon rakentamisen rahoitus
Postasin viime kerralla meidän raksavinkeistä, ja siinä kirjoittaessa tajusin, että juttua olisi tullut vaikka ja kuinka talon rakentamisen rahoituksesta. Selkeästi tämä raksavinkki vaati ihan oman tekstinsä - olkaa hyvät!
 |
| Kaikki jutun kuvat Studio Heikura |
Lainaraha on nyt edullista
Harvalla on varaa rahoittaa koko rakennusprojekti omasta pussista, joten useimmat raksaajat turvautuvat lainarahaan. Tällä hetkellä lainan ottaminen on myös taloudellisesti ihan järkevä vaihtoehto, sillä korkotaso on erittäin matala. Korkojen noususta on puhuttu jo pitkään, mutta toistaiseksi nousua ei ainakaan lähitulevaisuudessa ole tiedossa. Tämä tarkoittaa, että lainan kustannukset pysyvät maltillisina.Pitkällä laina-ajalla pienemmät kuukausilyhennykset
Kuukausittaisen lainanlyhennyksen määrään vaikuttaa korkotason lisäksi toki lyhennystapa sekä laina-aika. Nykyään voi saada jopa 35 vuoden laina-aikoja, mutta kovin moni pankki ei näitä tarjoa. Me saimme neuvoteltua parhaan kokonaistarjouksen tehneen pankin kanssa laina-ajaksi 28 vuotta - tämäkin hieman pitkin hampain pankin puolelta.Pitkä laina-aika toki tarkoittaa isompia kuluja vuosien saatossa, mutta se antaa myös pelivaraa tämän hetkiseen taloudelliseen tilanteeseen pienempien kuukausilyhennysten muodossa. Meillä on odotettavissa palkan nousua tulevaisuudessa, jonka lisäksi lainasumma tulee myöhemmin tuntumaan pienemmältä inflaation vuoksi. Ottaen huomioon nämä seikat sekä alhaisen korkotason, halusimme ehdottomasti laina-ajan pidemmästä päästä.
Kuinka paljon rakennuslainaa?
Tällä hetkellä Suomessa myönnettävien rakennuslainojen määrä on yleisimmin 100 000 ja 400 000 euron välillä. Tyypillisin omakotitalon rakentamiseen kohdistuva laina on noin 250 000–300 000 euroa, pääkaupunkiseudulla avaimet käteen -toimituksella usein reilustikin isompi. Lainamäärä ei yleensä heijastele projektin kokonaiskustannuksia, sillä rakentajilla on monesti hyvin säästöjä jo entuudestaan.Lainaa ottaessa on hyvä miettiä, ettei muu eläminen jää pelkkien lainanlyhennysten varjoon. Hyvä sääntö on 10/30/60. Tämä tarkoittaa, että 10 % talouden nettotuloista tulisi mennä säästöön, 30 % asumiseen ja 60 % kulutukseen. Asumisen osuus kattaa lainan lisäksi mm. verot ja vakuutusmaksut. Säästämistä jokaisen tulisi myös miettiä realistisesti, erityisesti omakotitaloasujalla voi tulla vastaan isojakin yllättäviä kuluja. Sijoittamalla säästöt saat myös rahan työskentelemään puolestasi.
Tässä kohtaa voin tosin heti paljastaa, että itsehän en tee kuten neuvon. 30 % meidän talouden nettotuloista kattaa hienosti lainanhoitokulut ja vähän juoksevia kuluja päälle, mutta ihan kaikki asumiseen liittyvä ei tuohon prosenttiosuuteen mahdu. Olemme kuitenkin laskeneet, että talouden kokonaisuus on hyvin hallussa ja säästöönkin saamme tuon 10 %, tarvittaessa enemmänkin. Jokaisen perheen tulot, arki ja elämäntyyli ovat kuitenkin omanlaisiaan, joten mitään kiveen hakattuja nämä ohjenuorat eivät tietenkään ole.
Rakennusbudjetin määritys
Näitä samoja lukuja pyöritellään vielä tarkemmin myös pankin kanssa, kun lainaa lähdetään hakemaan. Pankista tullaan kertomaan, kuinka suureen lainaan on ylipäätään mahdollisuus, jolloin rakennusbudjetti viimeistään tarkentuu. Rakentamiseen kuuluu aina yllätyksiä - budjetin ylitykset ovatkin enemmän sääntö kuin poikkeus rakennusprojekteissa. Budjettiin on siis hyvä varata vähintään 10 % ylimääräistä.Tässäkään emme tehneet aivan neuvojen mukaan, sillä varasimme lainaan ylimääräistä vain 5 %. Tämä kuitenkin johtui avaimet käteen -toimituksesta, jossa myös maatyöt kuuluivat pakettiin (nämä aiheuttavat monille raksaajille isoja ylläreitä). Meidän yllätyskulut ovat siis olleet vain tietoisia upgradeja sovittuun pakettiin. Lisäksi emme missään nimessä ottaneet maksimilainasummaa, jonka olisimme saaneet, joten hädän iskiessä lainassa olisi kyllä ollut vielä neuvotteluvaraa.
Rakennuslainan vakuudet
Nykypäivänä lainan saantiin ja sen suuruuteen vaikuttavat isosti myös vakuudet. On paljon pankkikohtaisia eroja, mitä hyväksytään vakuudeksi ja millaisia vakuuksia rakennusprojektin yhteydessä tulee olla. Yleensä lainaan kuitenkin vaaditaan muitakin vakuuksia kuin rakennettava kohde ja tontti.Rakennusprojekti on pankille riskisempi lainoituskohde kuin valmis omakotitalo, sillä keskeneräisellä kohteella ei ole vielä hirveästi arvoa, mutta rahaa on saattanut jo palaa kohtuuttomasti. Jos rakentaminen jääkin siis jostain syystä kesken, saattaa pankin olla vaikea saada omiaan pois. Lisäksi esimerkiksi jo tonttilainan kohdalla pankki saattaa olla kiinnostunut myös tulevan rakennuslainan vakuuksista.
Meillä oli vakuutena jo kertynyttä omaa rahaa aiemmasta omistusasunnosta. Lisäksi meillä oli muuta kiinteää omaisuutta vakuutena. Henkilötakauksia pankit eivät yleensä hyväksy varsinkaan kun kyseessä on isommat lainasummat. Vakuuksien tarpeesta saat parhaan kuvan keskustelemalla pankin kanssa - kannattaa kuitenkin varautua vakuuksien esittämiseen jo lainan hakemisen yhteydessä.
Valmistaudu huolella lainaneuvotteluihin
Pankki on yleensä kiinnostunut itse hankkeesta, joten lainaneuvotteluihin kannattaa tehdä valmiiksi realistiset kustannusarviot sekä aikataulusuunnitelmat. Meillä on vuokratontti ja avaimet käteen -toimitus, johon pankit suhtautuivat positiivisesti. Lainaneuvotteluiden ennakkomateriaaliksi riitti toimitussisältö ja kauppasopimus, joissa oli eriteltynä kaikki kulut. Näin rakentamisen konkreettiset kulut olivat myös pankille alusta asti selvillä ja riskit yllärikustannuksista talotoimittajalla.Pankkia kiinnostaa myös kohteen jälleenmyyntiarvo. Jos et ole rakentamassa Suomen erikoisinta design-taloa pahimmalle muuttotappiopaikkakunnalle, ei jälleenmyyntiarvon kanssa pitäisi olla ongelmia.
Miten homma käytännössä toimii?
Käytännössä rakennuslainaa nostetaan erissä talon valmistumisen ja vakuusarvon nousun tahdissa. Lainaerien nostoa varten tarvitset vastaavan työnjohtajan laatiman valmiusastetodistuksen, joka toimitetaan pankille aina noston yhteydessä.Kuukausikuluja on mahdollista myös pienentää rakennusprojektin ajaksi. Me maksamme vuoden verran ainoastaan korkoja ja alamme lyhentää lainaa sitten, kun uusi kotimme on valmis. Näin olemme saaneet vuoden aikana mukavasti rahaa säästöön yllätyskuluja ja esimerkiksi huonekaluhankintoja varten.
Raksaprojektiin ryhtyvän tulee myös miettiä rakennusaikaista asumismuotoaan. Me olemme asuneet koko rakennusajan omistamassamme rivitaloasunnossa, joka onnistui kohtuullisen lainamäärän sekä käytössä olleiden vakuuksien ansiosta. Meillä on ollut väliaikainen laina nykyiseen asuntoomme sekä uusi rakennuslaina, jota on nostettu hiljalleen erissä. Väliaikaisen lainan maksamme pois nykyisen asunnon myynnin yhteydessä. Jos meillä olisi esimerkiksi ollut isompi asuntolaina nykyisestä kodistamme, olisimme todennäköisesti joutuneet muuttamaan rakennusajaksi vuokralle.
Muista kilpailuttaa säännöllisesti
Ja viimeisenä, jos se ei jo tullut rivien välistä esiin - pankit kannattaa aina kilpailuttaa. Asuntolainaan liittyy tietysti marginaalin koko, joka vaikuttaa lainan kustannuksiin, mutta sen lisäksi erityisesti rakennuslainan yhteydessä pankeilla on hyvin erilaisia käytäntöjä mm. vakuuksien ja laina-aikojen suhteen. Onkin tärkeää löytää juuri se teille sopiva pankki ja asuntolaina. Ja kilpailuttaa sitä lainaa säännöllisesti myös raksa-ajan jälkeen. Todennäköisesti marginaalia saa alas heti kohteen valmistuttua, sillä raksariskit on siinä kohtaa selätetty.LUE MYÖS:
Kommentit
Lähetä kommentti